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31 de Maio de 2020

Usucapião Extrajudicial

Aspectos práticos e a valorização do imóvel

Bruno Santos Espindola, Advogado
há 11 meses

Trata-se da possibilidade de adquirir a PROPRIEDADE de um imóvel através da POSSE. Bem, deve-se esclarecer que posse é o uso do imóvel, já propriedade podemos entender como ato burocrático, ou seja, "em nome de quem está o imóvel."

Uma bela diferenciação para se entender entre posse e propriedade é quando você paga aluguel de imóvel, logo você possui a POSSE, mas não pode alienar ou sublocar o bem para outro, diferentemente seria caso fosse PROPRIETÁRIO do bem.

Vencidas de maneiras simples as premissas entre posse e propriedade, a grande maiores da população, em especial da baixa renda ou quando tratam-se de imóveis de família, estes não possuem a propriedade.

Porquê?

Bom, muitos desses imóveis podem ser resultados de vendas na planta, ocorrido a doação/herança entre gerações, negociatas dos patriarcas das famílias ou ainda, nos casos em que a propriedade é fruto de um parcelamento do solo (quando se existe um grande lote de terra e é dividido em pequenas propriedades). Os motivos são diversos, mas em regra, sempre alastram-se à dois pontos comuns: a) falta de conhecimento sobre as vantagens da propriedade; b) alto custo para adquirir a propriedade;

Fato é, existe um numerário grande de imóveis existentes de maneira irregular e não afirmo isso apenas no tocante a Santa Catarina, Estado de minha atuação, mas em todo território nacional.

Mas eai, qual o problema de ter a POSSE do imóvel mas não PROPRIEDADE?

Muitos podem indagar que a grande questão é nos casos de inventário, justificando que imóveis sem a escritura de propriedade não podem integrar nos casos de inventário. Ledo engano.

O imóvel de posse pode fazer parte da partilha nos casos de inventário. A grande questão da propriedade é no tocante a alienação, valorização ou locação do bem.

Em termos práticos, todo o imóvel possui o valor de mercado e o valor avaliado pela prefeitura (valor venal), para que seja calculado impostos, custas e outros valores na transmissão desse bem. Pois bem, quando o dito imóvel não possui escritura, certamente será considerado apenas o valor venal da inscrição imobiliária na prefeitura, dificilmente o valor mercadológico será levado em consideração, justamente pela falta da comprovação da propriedade desse bem. Essa diferença representa muitas vezes uma desvalorização de até 50% do valor do imóvel.

Imagine que um imóvel pertencente a um grupo familiar durante 30 anos, venha a culminar na proposta de uma incorporadora para a venda, em virtude a construção de um edifício naquele local. A avalição do imóvel chegou a cifra de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), todavia o imóvel não possui documento de propriedade e o valor da prefeitura aduz tão somente em R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil).

Verificamos neste exemplo uma violenta e agressiva desvalorização pela falta de regularização do imóvel, o que é absolutamente certo, uma vez que irá competir a incorporadora, regularizar o bem após a eventual compra.

Antes do advento do CPC/2015, os processos para aquisição da propriedade de um bem pela posse, eram regidos apenas de maneira judicial, o que tornava forçoso reconhecer não apenas o elevado gasto com honorários e custas processuais, mas também com o tempo de vida útil que uma demanda dessas tomava de todos os envolvidos, hoje já é diferente.

A inovação da Lei de 2015 é importante, pois desde seu advento é possível que o procedimento seja realizado via cartório, sem toda a morosidade do judiciário.

Adquirir a propriedade de um imóvel é de suma importância, principalmente para casos de venda, aluguel, inventário, garantias, desapropriação e demais nuances do Direito Imobiliário.

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São José, 15 de julho de 219.

Bruno Santos Espindola - OAB/SC 45961

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